Los edificios que superen los 50 años de antigüedad tendrán que pasar, en breve, una amplia evaluación para determinar su estado de salud y confortabilidad. El Censo Nacional de Viviendas del Instituto Nacional de Estadística (Ine) incluye 224.050 viviendas en la provincia de Lugo, de las que un tercio (74.275) tienen más de cinco décadas. En el municipio de Lugo son aproximadamente unos 3.000 edificios, según apunta el gobierno local.
Se trata de una especie de ITV bastante más completa que la actual inspección técnica de edificios (Ite) –en el caso del Ayuntamiento de Lugo esta está establecida para inmuebles de más de 40 años– ya que el denominado Informe de Evaluación de los Edificios (IEE) obliga también a un análisis de accesibilidad y de eficiencia energética, aunque la obligación de corregir carencias en estos dos últimos aspectos será relativa.
La evaluación de edificios que superen los 50 años quedó establecida en la ley estatal de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas aprobada en 2013, que dio lugar a que la Federación Española de Municipios y Provincias (Femp) redactara una ordenanza tipo reguladora, ya que esta obligación tenía que empezar a aplicarse en 2016. Sin embargo, la norma estatal fue recurrida ante el Tribunal Constitucional por Cataluña al entender que invadía una competencia autonómica, por lo que fue anulada y algunas comunidades como la gallega establecieron una moratoria a la espera de hacer su propia regulación
En algunas comunidades autónomas se establece esta IEE incluso para construcciones más jóvenes, a partir de 30 años
En Galicia, esta obligación se recoge en la ley de rehabilitación que la Xunta tramita en este momento. La previsión de la Consellería de Vivenda es que evaluación de edificios sea aplicable desde el momento de la aprobación de la ley autonómica, que se prevé en 2019, aunque será necesario que se desarrolle mediante decreto, que "será inmediatamente tramitado después de la aprobación de la ley", afirma Vivenda.
OBLIGACIÓN DEL PROPIETARIO. A la espera de cómo quede definitivamente este asunto, el escenario que prevé el gobierno lucense es que los ayuntamientos solo tengan que registrar las solicitudes, ya que la obligación de hacer la evaluación de los edificios es de los propietarios, y que sea la Xunta "a que se encargará do trámite".
Mientras que en una Ite –obligatoria para edificios ubicados en ayuntamientos de más de 25.000 habitantes– se analiza básicamente la conservación estructural, en términos de seguridad- el IEE es más amplio y, por lo tanto, más costoso. Se analizará el nivel de cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad, aunque, según la normativa estatal, no estaba previsto que el hecho de que no fuera así motivara un informe desfavorable, sino que simplemente se indicarían las mejoras a realizar. Tampoco el grado de cumplimiento de eficiencia energética, que simplemente serviría para dotar al edificio del certificado correspondiente. La información también sería útil para establecer mejoras.
La validez de la evaluación del edificio será de 10 años y, superado este periodo, habrá que volver a hacerla
APLICACIÓN. La previsión es que la evaluación sea obligatoria para todos los edificios de más de 50 años, con independencia del tamaño de la población en la que se encuentren. En algunas comunidades autónomas se establece incluso para construcciones más jóvenes, a partir de 30 años, según apunta la Mutua de Propietarios, que realizó el informe Tu edificio en forma, junto al Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Murcia.
Al igual que la ordenanza tipo de la Femp, este informe incluye una guía y una seria de fichas con los aspectos a revisar en cada construcción.
La validez de la evaluación del edificio será por diez años, por lo que, una vez se vuelva a superar este periodo, será necesario volver a hacerla. Asimismo, es obligatoria para aquellos edificios que ya hayan pasado la inspección técnica.
Grietas, malos olores...
De acuerdo con el análisis realizado por la Mutua de Propietarios, los problemas más comunes de los edificios construidos entre 1900 y 1955 —periodo de desarrollo inmobiliario lento— son daños en las estructuras de madera de cubierta por pudricciones, debido a la filtración de humedad, o por ataque de carcoma, que también puede afectar a las vigas de madera de los forjados.
Desarrollismo
En los años 60 y 70, la construcción fue más acelerada y un problema frecuente son las grietas en la fachadas, "como consecuencia de la unión entre una estructura flexible y una envolvente de componentes más rígidos como son las fábricas de ladrillo", señala la Mutua de Propietarios. Otras deficiencias habituales en edificios de esta época son los malos olores por falta de ventilación de las instalaciones de saneamiento; el deterioro de los componentes de la instalación eléctrica; la aluminosis en los elementos prefabricados de los forjados de hormigón armado, y las humedades por filtraciones de agua a través de las grietas.
Desde 700 euros en Lugo
Según la web www.informedeevaluación.com, de la revista de arquitectura Sección, los precios que se manejan en Lugo para un informe de evaluación de edificio van desde 700 euros para una construcción de 2.500 metros cuadrados.
Técnicos
Los técnicos competentes son los habilitados para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación.
Más de 6.000 edificios revisados y deficiencias en menos del 1%
En el municipio de Lugo debe revisarse la estructura de los inmuebles cuando cumplen 40 años o 20 si son protegidos
La Lei do Solo de Galicia ya establece, desde hace años, la obligación de que los edificios de cierta antigüedad ubicados en poblaciones de más de 25.000 habitantes sean sometidos a una inspección técnica. En el concello de Lugo se actualizó la ordenanza correspondiente en 2012 y, desde entonces, se inspeccionaron unas 6.000 construcciones, según informa el gobierno local.
"O número de edificios que non cumpren é moi pequeno, non supera o 1% das Ite realizadas. Non existen moitas desfavorables porque, nos casos de deficiencias leves, os técnicos recoméndalles arranxalas previamente ao paso da Ite", explica el concejal de urbanismo, Daniel Piñeiro. Por el momento no se han puesto sanciones.
Este año deben ser inspeccionados los edificios cuya construcción finalizó en 1978, ya que la ordenanza establece que la primera revisión debe hacerse a los 40 años, salvo si son inmuebles protegidos, que deben hacerla a los 20. Son unos cien edificios, aproximadamente el mismo número que el próximo año.
