El Concello de Lugo tiene identificados 1.569 edificios en mal estado y 177 ruinosos

Los propietarios suelen responder a las órdenes de arreglo cuando son cuestiones sencillas pero se resisten si la inversión es elevada y no hay garantía de retorno directo
Casas en ruinas en O Carme, en las inmediaciones de la muralla. VICTORIA RODRÍGUEZ/AEP
photo_camera Casas en ruinas en O Carme, en las inmediaciones de la muralla. VICTORIA RODRÍGUEZ/AEP

Una casa de la Rúa do Moucho, en las inmediaciones de la sede de la USC, permanece apuntalada contra la muralla y con una valla que cierra el paso de la calle desde hace al menos nueve años. Que algo así suceda en pleno casco histórico, que el Concello quiere convertir en Patrimonio de la Humanidad y con un monumento que ya lo es, resulta difícil de explicar. Es, no obstante, representativo de una casuística que se repite en otros lugares del Concello, donde actualmente hay 1.569 edificios con expediente por mal estado y 177 en estado ruinoso.

Inmuebles con distintos niveles de degradación

El nivel de deterioro de los 1.569 edificios que tienen expediente abierto es diverso. En algunos se debe a problemas relacionados con la obligación de conservación del ornato de las edificaciones y en otros las deficiencias van más allá y afectan a la seguridad. Pueden ser cristales rotos, carpintería deteriorada, canalones o bajantes descolgados... Los 177 inmuebles con expediente de ruina presentan problemas muchos más graves, aunque no implica que todos acaben con orden de demolición. En muchos casos la obligación es de rehabilitación, por ser edificios con algún tipo de protección. Por su elevado deterioro suelen conllevar la adopción de medidas de seguridad, como colocación de vallas, de mallas o de puntales.

El gobierno asegura que detrás de la mayoría de inmuebles que llevan años en ruina suele haber problemas de herencias o propiedad

¿Cómo y cuándo se inician los expedientes?

Los expedientes de órdenes de ejecución en edificios suelen iniciarse por denuncias de oficio de la Policía Local o de técnicos municipales o por denuncias de particulares, como vecinos o incluso copropietarios de los inmuebles, para forzar a otros inquilinos a que hagan arreglos. 

¿De qué forma se insta a los propietarios a actuar?

El Concello comunica a los propietarios las medidas de conservación o rehabilitación que debe llevar a cabo. Si no cumplen se inician los procedimientos coercitivos, con multas sucesivas. Las sanciones pueden oscilar entre 1.000 y 10.000 euros sin superar el 75% del coste de reposición del inmueble, que no es el de rehabilitación sino que viene siendo el coste de construir de nuevo esa edificación. El proceso es lento porque existen plazos legales para realizar recursos, para reiterar las sanciones...  e intervienen varias áreas, desde Urbanismo a Economía.

Un barrio do Carme. AEP

 

¿En qué grado se cumplen las órdenes de rehabilitación?

Los técnicos del área de Urbanismo del Concello explican que, en general, los propietarios atienden a las órdenes de ejecución, sobre todo cuando se trata de medidas sencillas o cuando hay riesgo para terceros que pueden salirle caro, como que se desprenda algún elemento del edificio y hiera a algún viandante. Los problemas suelen darse cuando se trata de edificaciones que están sin uso, en las que hay que invertir mucho y que tienen varios propietarios. A veces están identificados, pero son reacios a gastar dinero en algo de lo que no se van a beneficiar de forma directa. Son frecuentes también los casos de propietarios que fallecen sin dejar estipulada la herencia o las edificaciones donde hay muchos herederos. Esta casuística dificulta las labores de identificación y de comunicación y también resta eficacia a las medidas coercitivas, explican técnicos municipales. "Ás veces temos que facer unha labor case de CSI. Hai bens rexistrados no Catastro a nomes de persoas que faleceron hai 40 anos. Ou propiedades con máis dunha decena de herdeiros", señalan.

El Concello dice que hai edificios registrado en el Catastro a nombre de personas que fallecieron hace décadas

¿Cuándo actúa el Concello de forma subsidiaria?

La ley permite que el Concello asume rehabilitaciones de forma subsidiaria, pero supone un esfuerzo de personal y económico tan grande que son contadas las intervenciones de este tipo. Suele ser casos muy sangrantes. Sucedió en los noventa con la casa que hoy alberga la oficina de turismo, que estuvo lustros apuntalada en la icónica Praza do Campo. O más recientemente con el 48 de la Ronda, donde se hizo una intervención de mínimos para garantizar la seguridad del inmueble y poder reabrir la acera después de mucho tiempo en que los peatones tenían que salir a la calzada.

Dictadas 173 multas coercitivas en diez años
Según el último balance realizado por el Concello, a principios de verano, el número de multas coercitivas a propietarios de edificios en mal estado impuestas por en los últimos diez años fue de 173. 

Hay casos en los que llega una única multa, o incluso la advertencia de ella, para que los propietarios respondan y cumplan y otros en los que son necesarias sanciones sucesivas y ni aun así hay respuesta.

Uno de los casos más mediáticos de los últimos años fue el del número 48 de la Ronda da Muralla, donde el Concello llegó a poner ocho multas por 43.000 euros. Y finalmente fue la administración quien tuvo que asumir la intervención de forma subsidiaria.

 

Más de 4.600 edificios fueron sometidos a inspección técnica desde el año 2012

El Concello de Lugo tiene un censo de unos 17.600 edificios, de los que 4.613 fueron sometidos a inspección técnica desde el año 2012, cuando entró en vigor la nueva ordenanza municipal de conservación y rehabilitación, aunque al año siguiente sufrió alguna modificación.

Los propietarios deben hacer una inspección técnica de los edificios cuando estos cumplan 40 años o 20 si son edificaciones de la zona Pepri, el recinto amurallado y su entorno. Se acordó también que en las viviendas que estuviesen deshabitadas se exigiese solo que reúnan condiciones de seguridad y se pasen por alto otras cuestiones, como el deber de ornato.

El área de Urbanismo del Concello explica que los propietarios suelen cumplir con el deber de inspección —una revisión que debe realizar y certificar un técnico— y que en la mayor parte de los casos los informes son favorables. Cuando la edificación está en muy mal estado, los propietarios ya suelen solicitar la declaración de ruina, lo que en algunos casos desemboca en derribo pero en otros, si la vivienda tiene algún tipo de catalogación o protección, lleva a una orden de rehabilitación.

En este momento, el Concello no está instando por escrito a la realización de Ites, ya que considera que es una obligación que el propietario debe conocer. "É como se tes un coche. Sabes que tes que pasarlle a ITV", explica.

No obstante, hay circunstancias en las que la administración sí exige que se certifique la existencia de una Ite favorable. Por ejemplo, cuando un ciudadano acude a tramitar el alta de agua para una vivienda.

Desde la aprobación de la ordenanza municipal hubo varios cambios normativos a nivel estatal y autonómico y el Concello debe adaptarla para incluir, por ejemplo, aspectos relacionados con la eficiencia energética. Está en plazo para hacerlo.

Las ruinas se ven menos en la zona rural pero las obligaciones son mayores

Las construcciones en ruinas pasan más desapercibidas en la zona rural porque están más dispersas y son espacios menos transitados, pero el deterioro de este tipo de patrimonio también es elevado en algunas zonas debido a que el fenómeno de la despoblación es más acusado que en territorio urbano.

En las construcciones de la zona rural hay, además, otro hándicap y es que aquellas que son consideradas tradicionales no pueden ser derribadas ni siquiera cuando están muy ruinosas. Se debe a que la ley obliga a rehabilitar y conservar este tipo de edificaciones, que están consideradas como tal cuando tienen cierta antigüedad o elementos de construcción tradicional. 

La apertura de expedientes por casas en mal estado en las parroquias no es algo excepcional y no hace mucho que el Concello inició el de una edificación en San Mamede dos Anxos, parroquia próxima a la ciudad.

Es relativamente frecuente también que el inicio de expedientes de disciplina urbanística en la zona rural se produzca a raíz de denuncias de vecinos con construcciones próximas, con el fin de forzar el arreglo de las que están en mal estado.

La rehabilitación suele resultar más fácil cuando se trata de viviendas cercanas a la ciudad o bien comunicadas con esta, ya que resultan más atractivas tanto si se quiere hacer uso de ellas como si se quieren poner en el mercado.

Las administraciones públicas suelen convocar anualmente distintas líneas de ayudas a la rehabilitación de viviendas, con distintas particularidades, como las destinadas a ahorro energético o a construcciones que están en el ámbito del Camino de Santiago. 

El interés por las residencias unifamiliares y situadas fuera de núcleos urbanos estaba ya en alza antes de la pandemia y aumentó de forma considerable a raíz de esta.

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