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Vender la casa sin tener que cambiar de techo

Un edificio con viviendas a la venta. AEP
Un edificio con viviendas a la venta. AEP

 

Crece la demanda en España de rentas vitalicias inmobiliarias, con las que mayores de 65 años reciben de por vida un pago mensual por vender la nuda propiedad de su vivienda y siguen en ella. En Galicia son una rareza

 

Una mujer de 76 años acaba de vender su vivienda en Madrid, valorada en 310.000 euros, pero ni se mudará ni recibirá una transferencia por ese importe. Lo que ingresará por ella serán 815 euros mensuales el resto de su vida, porque la suya no es una venta típica. Es uno de los casos de renta vitalicia inmobiliaria formalizados recientemente en España, una operación orientada a mayores de 65 años que ceden lo que se llama la nuda propiedad de su vivienda a cambio de percibir un pago mensual de por vida y mantienen el usufructo. Es decir, obtienen liquidez de su ‘ladrillo’, menos que con una venta convencional, pero sin cambiar de techo.

La fórmula, en la que a partir de esa base son posibles variaciones, tiene una demanda "creciente" como opción para buscar ingresos tras el retiro, aunque todavía es minoritaria. Y, según apuntan en el sector inmobiliario, en Galicia es una rareza aun mayor. En parte —dicen— por ser un producto "bastante desconocido", aunque también genera algunos recelos y pesa el deseo de dejar herencia.

¿Qué son exactamente las rentas vitalicias inmobiliarias?

Las que se llaman "clásicas" son las descritas: el resultado de vender la nuda propiedad de una vivienda por un pago mensual vitalicio conservando el derecho de uso. Grupo Retiro, empresa con sede en Madrid que gestiona ese tipo de productos, asegura que esa opción es la más frecuente, y explica que también hay casos en los que el vendedor percibe una cantidad inicial "a modo de anticipo" y después pagos mensuales más reducidos.

A mayores, hay otras "modalidades", como la renta temporal —por un plazo determinado— o la planteada para ser recibida fuera del hogar, vitalicia o no. En ese caso el vendedor renuncia al usufructo, por lo que percibe más dinero. También es posible vender la nuda propiedad por un pago único y mantener el uso de la vivienda, de por vida o temporalmente.

¿Y qué garantías hay para quien vende por una renta? La escritura debe prever que si no le pagan recupera la plena propiedad de la vivienda sin devolver dinero.

También es posible vender la nuda propiedad por un pago único y mantener el uso de la vivienda, de por vida o temporalmente

¿Cuántos casos se formalizan?

A falta de cifras oficiales, hay referencias como la de Grupo Retiro, que gestiona más de 2.000 solicitudes de información anuales sobre los productos con los que trabaja. A partir de ahí, el 80% de las contrataciones son de rentas vitalicias y ventas de nuda propiedad. Así las cosas, constata un incremento de la demanda, que se mueve sobre todo en las principales ciudades y que en Galicia "es pequeña". Lo confirma la Federación Gallega de Empresas Inmobiliarias (Fegein), que asegura que la presencia de este producto en la comunidad es "irrelevante".

Grupo Retiro augura que la demanda de este tipo de fórmulas seguirá creciendo, a la vista de la esperanza de vida, del tamaño de las pensiones y de que nueve de cada diez mayores de 65 años tienen vivienda en propiedad, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (Ine). De hecho, en ella suele estar el grueso de su ahorro.

"Existe una necesidad cada vez mayor de alternativas para financiar la jubilación", asegura Íñigo Hernández, director de desarrollo de negocio de la consultoría Óptima Mayores. Por eso cree que hay "una gran demanda por aflorar".

vivenda¿Quién vende y quién compra?

Las rentas vitalicias inmobiliarias se plantean en principio para mayores de 65 años —pueden ser uno, dos—, aunque algunas empresas requieren una edad superior. Y la ubicación también es clave. "Los inversores suelen estar interesados en operaciones a partir de los 75 años, en viviendas en núcleos urbanos importantes", dice Hernández.

Así las cosas, el perfil más común de quienes formalizan una operación de este tipo es precisamente ese, como constata la directora de atención al cliente de Grupo Retiro, Mar Villa. Y son "principalmente" mujeres y sin hijos. Según Hernández, un caso "típico" es el de personas de 75 a 85 años "que necesitan cierta ayuda en casa y no cuenta con suficiente liquidez".

En el otro lado, el del comprador, lo más frecuente es encontrarse con "un inversor a largo plazo" que se implica en varias propiedades. Así las cosas, en una operación en la que quien paga no puede disponer de la vivienda hasta el fallecimiento del vendedor, hay particulares que se interesan, pero sobre todo sociedades o grupos de inversión, como apunta Villa.

¿Cómo se calcula la renta?

Teniendo en cuenta el valor del inmueble y la esperanza de vida de quien vende. El resultado son cifras variadas, como los 750 euros que percibe una mujer que vendió un inmueble valorado en 300.000 a los 70 años, y los algo más de 600 euros que empezó a recibir a los 75 un hombre por una casa tasada en 190.000. En Grupo Retiro han conocido rentas desde los 400 euros y por encima de 5.000, pero sitúan la media entre 1.000 y 1.200.

Al final, el precio de esa parte de la propiedad es el "valor de la vivienda menos el coste de vivir en ella", explica Hernández. Para muestra, un ejemplo en un pago: "Una casa valorada en 350.000 euros la vendió por 245.000 el nudo propietario, un hombre de 75 años".

Para completar las cuentas, quien percibe una renta debe recordar que tributará por ella. Si se contrata entre los 66 y 69 años está exento el 20% y tras los 70, el 92%.

¿Qué pasa con los gastos?

Habitualmente el comprador se hace cargo del impuesto sobre bienes inmuebles, las derramas extraordinarias y el seguro de continente de la vivienda. En función del acuerdo, también puede ir en el lote la plusvalía municipal.

Otras opciones: de la hipoteca inversa a la venta con alquiler
Ademas de la renta vitalicia inmobiliaria y la venta de la nuda propiedad, existen otras fórmulas que ofrecen liquidez a partir de la vivienda sin dejarla. Son, por ejemplo, la hipoteca inversa y la venta con alquiler garantizado, que incluye un contrato de arrendamiento para el vendedor. Todas tienen sus propias condiciones y generan opiniones variadas. Así, por ejemplo, la Fegein asegura que prefiere no recomendar la renta a los clientes y destaca su "complejidad".

La Unión de Consumidores de Galicia (Ucgal) subraya la importancia de que exista "moi bo asesoramento". "Feitas as advertencias", su secretario general, Miguel López Crespo, cree que la renta vitalicia inmobiliaria puede ser una fórmula "interesante", aunque  su acceso no es universal.

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