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¿Qué cambios trae para propietarios e inquilinos la nueva ley de vivienda?

Inmueble en construcción. PIXABAY
Inmueble en construcción. PIXABAY
El Gobierno trata de amarrar a las autonomías al ligar el acceso a los incentivos fiscales por parte de los dueños de pisos ubicados en zonas tensionadas a que sus gobiernos apliquen la norma

En un clima de escepticismo y críticas, el Consejo de Ministros dio este martes un primer repaso al Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, la norma pactada por el PSOE y Unidas Podemos para poner coto al precio de los alquileres con instrumentos como un rediseño de los ganchos fiscales para los pequeños propietarios que rebajen las rentas, la fijación de límites a los grandes tenedores (con diez o más pisos) y una apuesta por ensanchar el parque público de vivienda social. La norma, que atendiendo al reparto competencial descarga en autonomías y ayuntamientos el peso de su desarrollo, pivota sobre varios ejes.

Los nuevos incentivos a los propietarios en el IRPF

Mientras la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler vaticina que la ley reducirá la oferta, el Gobierno defiende lo contrario. Para ello, ha revisado el marco fiscal. Los pequeños arrendadores con una vivienda ubicada en una zona identificada como tensionada que rebajen al menos un 5% la mensualidad al firmar un nuevo contrato de alquiler tendrán derecho a una reducción del 90% del rendimiento neto en el IRPF. Esta será del 70% para aquel que se decida, "por primera vez", a firmar un contrato con inquilinos de entre 18 y 35 años en un área en la que el mercado se haya calentado. Esta desgravación se extenderá a quien arriende su propiedad a una administración pública o entidad sin ánimo de lucro. En la línea de aumentar la oferta, la deducción será del 60% para aquellos que, tras efectuar obras de rehabilitación o mejora en los dos años anteriores, saquen su piso al mercado.

Pero, ¡ojo! Frente a estos premios fiscales, para el resto de propietarios, con carácter general, el Gobierno opta por reducir la desgravación del 60 al 50% de media.

Además, cabe no perder de vista un cambio importante. Ante la amenaza del PP de llevar la norma al Constitucional y de no aplicarla en los municipios y autonomías que controla —entre ellas Galicia— el Ejecutivo central ha decidido limitar las rebajas del IRPF que atañen a zonas tensionadas a los contribuyentes de las comunidades que desarrollen el contenido de la ley.

Castigo a pisos vacíos en el Ibi

Los ayuntamientos tendrán a su alcance aplicar un recargo de entre el 50 y el 150% en el impuesto de bienes inmuebles (Ibi) a los titulares de pisos vacíos, "salvo causas justificadas de desocupación temporal" como puede ser el traslado por trabajo o formación; por razón de dependencia o emergencia social; que los bienes estén inmersos en algún litigio o los que estén en obras. En el caso de los pisos de veraneo, el límite serán cuatro años de desocupación. Al margen quedan los inmuebles en venta o los que lleven menos de seis meses en alquiler. Así las cosas, los concellos podrán aplicar una penalización del 50% en el Ibi a los inmuebles desocupados sin justificación por más de dos años, del 100% si se traspasan los tres años y del 150% para quien tenga al menos cuatro pisos en un mismo municipio.

La regulación de precios a grandes tenedores, en 18 meses

El texto, que el Ejecutivo de Sánchez pretende remitir al Congreso antes de fin de año, establece un periodo de 18 meses desde la aprobación de la ley para que la Administración del Estado establezca un sistema de índices de referencia para limitar los precios en las zonas tensionadas. Luego, quedará en manos de las autonomías aplicar esta declaración. En el foco estarán los grandes tenedores, que la ley define como una persona física o jurídica que atesore más de 10 inmuebles o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, excluyendo trasteros y garajes. En su caso, prevalecerá mantener estables los precios o, como mucho, atenerse a los máximos que fijen los índices de referencia a desarrollar.

En las zonas tensionadas, los inquilinos con un contrato a punto de vender podrán pedir una prórroga extraordinaria de carácter anual, por un periodo máximo de tres ejercicios con la renta congelada.

Para los nuevos acuerdos de alquiler, el precio estará limitado al que figuraba en el contrato del arrendatario anterior más el IPC, permitiendo aumentos adicionales máximos de hasta el 10% si, por ejemplo, se han hecho obras de rehabilitación, mejora de la accesibilidad o de la eficiencia energética.

Nuevo concepto: vivienda asequible incentivada

Además de incluir novedades como la creación del Consejo Asesor de vivienda —en el que participarán oenegés, representantes del sector inmobiliario, del financiero, investigadores y las universidades—, el texto incluye otras novedades como que inquilinos y compradores tendrán el derecho a requerir información básica sobre condiciones de la operación o características del edificio antes de firmar ningún documento que los comprometa. El texto también introduce el concepto de vivienda asequible incentivada. Será aquella cuyo dueño haya recibido ayudas para su reforma, bonificaciones o algún otro incentivo estatal, autonómico o local.

El juez podrá prolongar la suspensión de un desahucio

Por otra parte, la ley regula que un juez los podrá suspender los desahucios de familias vulnerables por hasta dos meses (ahora el plazo es de uno) cuando el propietario sea una persona física y durante cuatro meses (en lugar de los tres actuales) cuando el titular sea una empresa. Asimismo, se mejorará la comunicación entre el juzgado y los servicios sociales para que busquen una alternativa a los afectados.

Reserva de suelo para promover vivienda protegida

Para incrementar el parque de pisos protegidos, el anteproyecto de ley fija una reserva del 30% del suelo urbanizado en las nuevas promociones. De esta bolsa, la mitad será para alquiler. La calificación de vivienda protegida se realizará por un periodo de no menos de 30 años para evitar la especulación.

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