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El frenazo de la construcción reduce a mínimos las permutas de vivienda

Edificios de una calle. AEP
Edificios de una calle. AEP

Los 53 casos de Galicia en 2018 son un 94% menos que los de 2009 y reflejan que el cambio de solares por pisos hoy constituye una rareza

Se permuta "bonito" piso en Sanxenxo por otro en Vigo, chalet en As Neves por casa urbana y "preciosa" vivienda en Sada por otra en A Coruña. Son algunos de los anuncios que puede encontrar en internet quien busque cambiar de casa trocándola por otra, una fórmula que, aunque hay ofertas, en la práctica es casi una rareza. En algunos anuncios ya aparece como segunda opción, tras la de vender. Ahora incluso son excepcionales unos intercambios que antaño eran más comunes: los de solares por pisos a construir.

Los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad de España, que publica el Instituto Nacional de Estadística (Ine), son contundentes. Las permutas de vivienda que contabilizó el año pasado en Galicia fueron solo 53, y ahí está incluido cualquier inmueble objeto de un intercambio por otro bien. Sale a una media de una a la semana, mientras que hace una década se registraban más de dos por día, porque en 2008 y 2009 había en torno a 900 al año. Y en 2007, cuando arranca la serie del Ine, casi 800.

Las cifras retratan un desplome de más del 90% que sigue, comparte toda España y tiene relación directa con el parón de la construcción, que con el estallido de su burbuja prácticamente se llevó por delante una permuta "más frecuente" que la de casa por casa. Es la de "suelo por vivienda futura", como explica el secretario del Colegio Notarial de Galicia, Juan Cora Guerreiro.

El sector constata que es "complicado" que se encuentren las dos partes que deben encajar para permutar una casa por otra

Con esa fórmula el propietario de un solar se lo entrega a un promotor y recibe como pago alguna vivienda en el edificio cuando se construya. Eso que los propios registradores apuntan que antes era mucho más habitual se computa como una permuta por cada casa que recibe el dueño del suelo, además de contarse en el capítulo de ‘trueques’ de fincas. Así que ahí está uno de los motivos por los que también se han desplomado las operaciones en las que lo transmitido son parcelas urbanas, que eran unas 2.000 por año en el inicio de la crisis y fueron 175 en 2018.

Evolución de las permutasLos números evidencian que, aunque la construcción se haya reactivado algo, el intercambio de suelo por vivienda futura es hoy poco común. Y que el de casa por casa tampoco resulta frecuente, aunque represente una alternativa con la que se pueda evitar una hipoteca. Lo confirma el sector, que constata que "no es nada habitual". Para empezar, como apunta la inmobiliaria Quatrium, es "complicado" que alguien que busca permutar una vivienda encuentre a ese otro alguien con el que debe encajar para realizar el intercambio. Es por eso que entre los pocos que se dan los hay de familiares.

VALORES. El valor de los bienes a intercambiar es clave en la operación. Y "aunque no tienen por qué ser equivalentes, es aconsejable para evitar que haya más carga fiscal", como señala Juan Cora. El motivo es que, si lo que recibe una parte supera el valor de lo que entrega, Hacienda trata la diferencia como una donación y tocará pagar el impuesto correspondiente.

En los casos de desigualdad se puede cubrir la diferencia con dinero, pero con un límite. Y es que si la cuantía que se pone para compensar la brecha supera el valor del bien que se transmite —por ejemplo, se dan 120.000 euros y un piso de 80.000, por otro de 200.000— la operación deja de ser una permuta. Eso es compraventa.

En materia fiscal, como lo que se hace es pagar un bien con otro, el tratamiento de la permuta es como el de las compraventas. Así que, por regla general, en casos de inmuebles de segunda mano, toca abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales, por un 10% del valor de lo recibido para cada una de las partes. Y el de plusvalía municipal si corresponde. Además, si se eleva o reduce el patrimonio se reflejará en la declaración del IRPF. Más allá de los impuestos, el proceso suma trámites si alguna vivienda está hipotecada.

DOBLE COMPRAVENTA. Entre unas cosas y otras, desde el portal ‘Teapetecemicasa.com’, que funciona como un "celestino inmobiliario", dicen que "lo que indican los usuarios es que es mejor realizar una doble compraventa" que un ‘trueque’. "Así, en el mismo acto se realiza la compra y la venta de las dos propiedades", explican. Es otra opción.

El portal web nació en 2009 precisamente para "dar servicio y ser utilizado por aquellas personas que necesitaban vender y comprar otra vivienda", algo que constatan que "en esos años tan duros de recesión económica" era complicado. "Primero tenían que vender su vivienda y después adentrarse en la nueva aventura de buscar y comprar otra que se ajustara a sus necesidades", explican desde la plataforma. Con una media de 1.400 nuevas ofertas al año, gestiona el cierre de unas 25 operaciones por ejercicio. Calcula que en torno a 150 más —dobles o simples— son realizadas de forma directa por los usuarios.

Seis de cada diez ‘trueques’ inmobiliarios son de fincas rústicas
Las permutas de fincas rústicas también son hoy menos de las que eran, pero han experimentado un descenso inferior al acusado por los intercambios de parcelas urbanas y viviendas. De hecho, hace diez años era el ‘trueque’ menos frecuente de esos tres, y hoy es el más común.

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Son los intercambios que afectan a una finca rústica contabilizados en Galicia en 2018. Y eso significa que, de todas las permutas de parcelas y viviendas, más del 60% fueron de ese tipo. Aun así, son una docena menos que en el año anterior y están un 56% por debajo de las 824 de 2007, el año en el que arranca la estadística y en el que se dieron más casos.

Lugo en cabeza
Más del 80% de las permutas de vivienda registradas el año pasado en Galicia se concentraron en las provincias de A Coruña y Pontevedra. En las de fincas rústicas, sin embargo, Lugo está en cabeza, con 164 operaciones. Son un 45% de las contabilizadas en toda la comunidad, que es la cuarta con más intercambios de ese tipo de fincas. En el conjunto de España fueron 2.691.

Exención fiscal
En una comunidad con un mapa marcado por el minifundismo, las permutas de fincas rústicas están exentas del impuesto de transmisiones patrimoniales. Ocurre también desde hace unos años con las compraventas de ese tipo de tierras, como prevé el programa autonómico de "impostos cero" en el rural.

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