El cambio en la política monetaria del Banco Central Europeo se avecina para tratar de contener la inflación con la primera subida de los tipos de interés en once años anunciada para julio y hace meses que los mercados financieros empezaron a descontarlo encareciendo la financiación. Desde que en noviembre el tipo de interés medio al que la banca concedió hipotecas para la compra de vivienda se situó en el 1,41%, el nivel más bajo que recogen los registros del Banco de España, la tendencia se ha invertido y ahora resulta cada vez un poco más caro endeudarse para adquirir un inmueble.
Tanto es así que, en abril, el tipo medio ya se situaba en el 1,54%. Si bien es cierto que las referencias por encima del 6% que se aplicaban en 2008, en los tiempos de la burbuja, quedan muy lejanas, las perspectivas apuntan a que la financiación seguirá encareciéndose.
En terreno negativo desde febrero de 2016, el Euríbor a un año, la principal referencia en España para las hipotecas a tipo variable, volvió a signo positivo (0,013%) en abril. ¿Cómo se traduce esta subida para aquellos a los que toque la actualización anual de su crédito? Tomando como ejemplo la hipoteca media gallega, que rondó en abril los 111.000 euros, y considerando un plazo de amortización de 25 años y la referenciación al Euríbor más un diferencial de un punto, la cuota mensual se situaría en 419 euros, como revela el simulador de la Asociación Hipotecaria Española. Esto supondría una subida de 24,5 euros respecto a abril de 2021, cuando el Euríbor se situaba en -0,484%. En un año, tocará pagar al banco 294 euros más.
La vuelta del Euríbor a terreno positivo en abril encarece la hipoteca media gallega, que ronda los 111.000 euros, en unos 294 euros al año
Ante la progresión de este índice, la preferencia por la financiación ligada a un tipo fijo, que garantiza una letra estable, se afianza, aunque la banca ya ha comenzado a encarecer estos productos, que le resultaron rentables mientras el Euríbor estuvo en negativo. Según el Ine, este año siete de cada diez deudores eligen esta opción, un nivel de récord. A cierre de 2021, de los 455.472 millones de euros a los que ascendía el saldo de los 5,5 millones de préstamos hipotecarios vivos, un 75% estaba ligado a un interés variable. En 2017, la proporción era del 91%.
Asufin apunta que, como consecuencia del "efecto arrastre del Euríbor", la banca ya ha subido las hipotecas a tipo fijo un 0,38% desde diciembre
Entonces, ¿es momento de pasarse a un tipo fijo? Depende. "Hay que ver las circunstancias concretas de cada hipotecado. Por ejemplo, si tiene un variable económico, en el entorno del diferencial a 0,5%, y le queda ya poco plazo para acabar de pagar, no convendría que se pasara a un fijo. Por el contrario, si al hipotecado le resta un plazo extenso, de 20 o 30 años, y no tiene intención de amortizar cantidades elevadas, el tipo fijo sí puede salirle más a cuenta", explica Patricia Suárez, presidenta de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin). La era del crédito barato llega a su fin y la prueba es que, como consecuencia del "efecto arrastre" del Euríbor, la banca ha subido ya las hipotecas a tipo fijo un 0,38% desde diciembre, según Asufin.
Efpa España constata que pasarse al tipo fijo "probablemente sea más rentable hoy que en un par de meses" dado que lo previsible es que si esta modalidad se sigue encareciendo "dejará de ser atractiva"
Alejandra Pérez, la delegada en Galicia de la Asociación Española de Asesores y Planificadores Financieros (Efpa), incide en que conviene recurrir a un profesional para estudiar la solución "más conveniente a cada caso individual ya sea para constituir una hipoteca nueva o para modificar las condiciones de una existente". Con todo, la experta recalca que pasarse al tipo fijo "probablemente sea más rentable hoy que en un par de meses" dado que lo previsible es que si esta modalidad se sigue encareciendo "dejará de ser atractiva".
¿Puedo cambiar la hipoteca a otro banco?
Patricia Suárez (Asufin) indica que, "normalmente", la entidad que realiza la oferta para "atraer" al hipotecado "asume todos los gastos". Pero conviene conocer a lo que podemos enfrentarnos. Alejandra Pérez apunta que cuando se pasa la hipoteca de variable a fijo mediante la subrogación del acreedor, esto es, el cambio de banco, entra en juego la comisión o compensación por subrogación, de como máximo el 0,15% del capital pendiente en los tres primeros años y que desaparece a partir del cuarto. A esto se suma el coste de tasación del inmueble (de entre 300 y 500 euros de media) y la comisión de apertura en la nueva entidad, que «la mayoría no cobran», aunque la ley hipotecaria no lo limita.
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Son las hipotecas sobre vivienda con cambios en sus condiciones en marzo en Galicia. Aunque son un 36% menos que en 2021, se trata de niveles que no se daban en un mes de marzo desde 2013. En el conjunto de España, fueron 12.888 los créditos con modificaciones registrados en el tercer mes del año, un 40% menos en un año, pero casi el triple que en 2019.
